フラット35からフラット35への借り換えについて
日本政府が100％出資している住宅金融支援機構と民間の金融機関が協力して提供する長期固定型住宅ローンの定番商品であるフラット35。
フラット35は住宅ローンの金利を固定するタイプの住宅ローンの代表的存在で、利用者が非常に多い住宅ローンです。そんな数多い利用者に知られていないのがフラット35からフラット35への借り換えができること、しかも、今利用している金融機関に借り換えの申込ができるので新たな銀行と取引を開始する必要もないということです。
この数年右肩”下がり”で低下しているフラット35の金利。まず最初にフラット35取り扱い実績11年連続1位のアルヒ公式サイトよりフラット35の2008年4月から2021年4月までの金利推移をご紹介します。
フラット35は最初は借り換えに対応していなかった
実はフラット35は当初フラット35からの借り換えを受け付けていませんでしたが、今から約9年前に制度が変わりフラット35からフラット35への借り換えが可能になっています。住宅ローンは借り入れたのちに無関心(家賃のように淡々と支払いを続ける)になる人も多いと言われていますので、現在も、フラット35同士の借り換えを知らない人がたくさんいると言われています。
フラット35からフラット35に借り換えるメリット
現在フラット35を利用している人にフラット35に借り換えることをおすすめするわけではありません。民間銀行の変動金利や１０年固定金利などの住宅ローンに借り換える選択肢も当然ありますし、状況によって適切な借り換え先は違ってくることになります。
例えば、残りの返済期間が１０年しかなければ、より金利の低い１０年固定金利で金利を固定しながら借り換える選択肢が最有力になってきますし、変動金利があがる気配もないし変動金利に借り換えたいという考えがあるようでしたらさらに金利の低い変動金利に借り換えるという手も十分考えられます。これらの金利タイプの変更を伴う住宅ローンの借り換えには、将来的な金利変動リスクを伴ってくることになるため、「金利が低いから借り換えた方が良い」と一概に判断してしまうのは少し危険が伴います。
フラット35からフラット35に借り換える場合、少し事情が異なります。フラット35は住宅ローン返済額が確定しているタイプの住宅ローンです。返済額が確定しているフラット35から同じく返済額が確定しているフラット35への借り換えは、違いは金利だけという、借り換えメリットがわかりやすいという特徴があります。前後の返済額が確定しているので、このまま借り続けた時と借り換えた時を比較を数字でしっかりと確認することができ、しっかりとシミュレーションすることでいくら返済額が減るかが簡単に計算できます。
フラット35は５年前は２％前後、１０年前は３％前後の金利でした。もしそのままの状態で放置しているようでしたら借り換え効果のシミュレーションをしてみて毎月の返済額や総返済額がどの程度減額されるのかを確認してみましょう。
フラット35からフラット35への借り換え条件
フラット35からフラット35への借り換え条件は現在契約しているフラット35の住宅ローンの借入日から借り換えの申込日まで１年以上経過しており、返済遅延が無い方となります。
既にフラット35を契約されていますので住居の要件などはクリアされているはずです。
なお、借り換えの場合にはフラット35Sの利用ができません。
まだ、団信への加入を希望される場合には借り換えのタイミングで告知書への記入および保険会社による団信引き受け可否の審査が入ることとなります。このため、健康上の理由で団信に加入できない可能性も発生します。(フラット35は団信への加入が任意であるため借り換え自体は可能)
フラット35からフラット35への借り換えの落とし穴
フラット35は民間の住宅ローンと違い、保証料という仕組みが無い代わりに、事務手数料の支払いが必要となります。保証料は借り換えのタイミングで保証会社より返金がありますが、事務手数料は返金の仕組みがありません。このため新規で諸費用を用意する必要があります。
このため、事務手数料が安い金融機関を活用することが重要となります。
フラット35からフラット35への借り換えシミュレーション
フラット35からフラット35への借り換えでどの程度のメリットがあるのかシミュレーションをしてみたいと思います。2012年9月に1.89％でフラット35を借り、2019年12月に3,000万円の残債があったとした借り換え効果を確認したいと思います。借り換え後の返済期間は短縮せず28年とします。
借り換えについてはARUHIスーパーフラット借換、楽天銀行のフラット35で比較してみます。
| 借り換えせず | ARUHIスーパーフラット借換(ARUHIダイレクト) | 楽天銀行のフラット35 | |
| 残債 | 3,000万円 | ||
| 期間 | 28年 | ||
| 金利 | 1.89％ | 1.16％ | 1.21％ |
| 月々の返済額 | 115,053円 | 104,612円 | 105,307円 |
| 総返済額(A) | 38,720,963円 | 35,152,099円 | 35,386,010円 |
| 事務手数料(B) | なし | 330,000円 | 291,600円 |
| 登記費用など(C) | なし | 200,000円 | 200,000円 |
| 総額(A+B+C) | 38,720,963円 |
35,682,099円 |
35,877,610円 |
| 差額 |
-3,038,864円 |
-2,843,353円 | |
ARUHIのフラットのほうが借り換え効果が高いことが分かりますね、金利自体、ARUHIスーパーフラットの方が安いことがきいています。
ARUHIでは国内でも取り扱いが少ないフラット35の保証型の商品を扱っており、借り換え専用のフラット35である「ARUHIスーパーフラット借換」を扱っており、借り換え後の返済期間が20年以上ある場合は通常のフラット35より低い金利となります。
フラット35からフラット35に借り換える場合には返済期間が20年以上なのか未満なのかで活用すべき金融機関が変わってくるので注意が必要です。
※ARUHIスーパーフラットの新規借り入れを除く
最後に
フラット35のCM動画がyoutubeにアップされていましたのでご紹介します。
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